宝哥的第217篇原创

2023年南宁房地产第一炸，80岁房贷重出江湖#2023.2.13

大家好，我是宝哥。

一个想和大家一起赚一辈子钱的人。

(资料图)

商业创业近20年，一线多处房产。传道解惑，让我们打开更多门更多窗（经济和未来；房产和投资；教育和情感)，大家随“心”看随便转。

（一）降频

宝哥周末又休更了两天，不是不写，是选题到最后的一刻，都实在没什么好写的。

2023年，公开或非公开的预测，在一点一点的变成现实，在大的爆点前不会有任何实质性的火花，时空陷入停滞。

这也造成了一个副作用，就是世界在大幅度降频，在严重缺乏流动性的情况下，一切都在变慢。

接下来的日子，宝哥这个号也将降频，每周只写5篇（公众号+私密圈文章），保证价值底线，不为了写而写，也能有更多时间做其它的事情。

（PS：多写的日子，就当给公众号攒假）

好了，言归正传，今天写下南宁的房地产， 这两天南宁房贷年龄直接延长到80岁，喜上热搜，作为广西省会，南宁这是要闹哪样？

（二）80岁房贷

南宁上一次出房地产有关的全国性新闻，还是在2022年11月份的事，当时是说买南宁地铁公司下属的开发商的房，就可以坐10年免费地铁。

现在春节过了没几天，房贷年龄直接飙升到80岁，结合现在国内房地产的大环境，用脚指头都猜的到，南宁的房地产情况不妙。

2022年，南宁主城区商品住宅成交395.3万㎡，同比下降33.6%，南宁主城区商品住宅成交量持续下滑了三年。

而且2022年南宁土拍土地收入只有100亿元，拿地企业还是交投、北投、轨道、华润、中海，相当于成交地块基本被当地国企及央企“包场”。

南宁二手房市场现在很差，无价无市。

南宁许多二手房相比2019年的最高峰（到处都是上万的房，两万一平也很正常），跌幅在40%左右（2w到1.5w，1.5w到1.1w）。

在这样的情况下，南宁开始在允许的范围内充分出政策，政策工具箱里翻箱倒柜。

比如南宁是首批可以执行最低利率的省会城市：现在只要没有贷款，就是3.7%利率（首套房或二套结清），全国最低。

（今年1月5日，央行、银保监会发文决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制。新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。）

又比如降首付，首套房二成，二套结清三成，甚至不少楼盘可以给做几万首付，并且从首付分期，到首付返部分，到首付全返，到住三年再去办贷款。

所以现在南宁把当地的房贷延长至80岁也就不奇怪了，最高年限还是控制在30年内，不算违规。

2019年杭州就有过类似政策，去年成都，南京同样有银行推出过这种政策。

再加上延迟退休的事和人均寿命的增长，贷款人收入保障的年限随之增加，银行放宽贷款年龄限制，自然有了更坚实的基础。

那购房贷款年龄最长可到80岁，利好哪些人呢？

就是比较年长的购房群体，特别是在南宁这样的城市，针对性很强，重点是体制内老人，有稳定高额退休金的。

南宁太多年轻人的工资比不上体制内老年人的退休工资了，这些老年人的还款能力只要不生大病，反而还更强（退休金，各项补助金，人万一没了还有一大笔丧葬费）。

于是对于符合放贷条件的中老年稳定收入的购房者，给更多更长的贷款选择，有利于提升当地房地产市场的活跃度，也有利于消化当地银行手中充足的贷款额度，何乐而不为。

那这种政策岂不皆大欢喜？

（三）伪二线

政策是好政策，80岁在国外也不稀奇，不管是日本，还是法国，瑞士，美国，贷款年龄都能到80岁。

但比起贷款，涨才更重要。

这一政策，只是扩大了购房可贷款人群，利好房地产，作用却有限，长期来看，南宁的房地产是不可能持续下去的。

广西的经济发展一直落后于其他省市，南宁作为一个省会，也一直缺乏支柱性的产业。

工业能力实在薄弱，什么像样的中高价值工业产业都没有（前几年急于上马新能源汽车还被恒大狠坑）。

服务业及商业同样缺乏大量的支撑，各种高楼林立，但写字楼空置率全中国第一。

能拿得出手的是农垦集团，黑五类集团这样的公司，也就是说，大半只脚还陷在农业社会里，作为省会城市，几乎没有什么像样的产业。

造成这么多年下来，经济几乎没什么造血能力，主要靠转移支付，收入水平太低下，因此就算体制内的工资，也比不上长三角珠三角之类的经济强县。

在如今的经济环境和政策目标下，看回南宁当地经济条件的实际情况，现在的南宁哪怕有全省的购房需求支撑，也实在无法乐观，后续乏力。

接下来城市的大趋势，更是会向高能级城市聚集。

南宁如果没有能力大力发展地方经济，增强对人才的吸引力，细水长流，茁壮成长，从而未来可期，就只能逐渐萎缩，弱者越弱。

可是继续去抱中央大腿，指望更多的债务让中央帮忙分担，别无选择的选择，命运就不掌握在自己手上，更何况南宁这种被忽视的城市。

所以即使南宁贷款可延长，首付可降低，利息可降低，各种政策持续不断，以老人的名义从银行贷款出一笔钱，就可以直接买套房。

搞出一堆政策看似能让人心动，也仅仅是在财政的窘迫之下的无奈挣扎。

这种城市基本面的房地产的贷款，真的可以成为活到老贷到老的“传家贷”，哪怕是南宁本地有需要的人，还是要自己做好选择。

（四）结语

南宁虽然经济很大程度上靠房地产，但泡沫太大。

这是国内城市房地产正在发生的变化的一个缩影，政策层出不穷花样百出的同时，也会破发套牢无数，一枯俱枯。

好好选好筹码，千万别真变成传宗接贷，贷贷相传，指日可贷，千秋万贷，祖宗十八贷了。

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关键词： 首套住房贷款 房地产的